Qué mirar en una primera visita a un piso: el checklist del comprador

Guía Rápida:

• Antes: pide la nota simple, el certificado energético y los datos de la comunidad antes de ir.
• Durante: recorre la vivienda siempre en el mismo orden (luz, humedades, ruido, instalaciones, zonas comunes) y haz fotos de lo que quieras revisar con calma.
• Después: anota en caliente y compara todas las viviendas con la misma plantilla.
• Regla de oro: si te gusta, vuelve a una segunda visita en otro momento del día.

Antes de la visita: prepárala desde casa

Una visita bien aprovechada empieza antes de salir de casa. Con el anuncio delante, comprueba lo que ya debería estar a tu alcance:

• Etiqueta energética: desde el Real Decreto 390/2021, la calificación energética debe aparecer en los anuncios de venta y el certificado debe estar a disposición del comprador. Si no la ves, pregúntala.
• Ubicación real: mira la calle en el mapa, el trayecto a tu trabajo y qué tienes a pie (supermercado, colegio, transporte). Si todavía no tienes zona, repasa los inmuebles de Madrid y de Toledo, o lee cómo elegir barrio según tu etapa de vida.
• Datos básicos: superficie, año aproximado de construcción, gastos de comunidad, derramas aprobadas o previstas y, si el edificio lo requiere, si ha pasado la ITE.
• Nota simple: es un extracto del Registro de la Propiedad con la información del titular y de las cargas del inmueble. Pídela a la inmobiliaria o al propietario antes de enamorarte del piso.

Qué llevar: el móvil con batería, un metro, un cuaderno y una lista corta con tus imprescindibles y tus descartes.

Durante la visita: recorre la vivienda con orden

Empieza por fuera. Fachada, portal, ascensor y zonas comunes dicen mucho de cómo se cuida el edificio. Después, recorre la vivienda siempre en el mismo orden para no saltarte nada:

• Luz y orientación: abre persianas y cortinas y pregunta cómo entra el sol por la tarde.
• Humedad y filtraciones: busca manchas en techos, esquinas del baño y zócalos, y fíjate en el olor (el olor a cerrado suele delatarlas). Abre algún armario de pared exterior.
• Ventanas y ruido: abre y cierra todas las ventanas y escucha la calle con ellas abiertas y cerradas.
• Agua e instalación eléctrica: abre los grifos (presión y agua caliente), tira de la cisterna, prueba los interruptores y mira el estado del cuadro eléctrico.
• Calefacción y aislamiento: pregunta qué sistema hay, de qué año es y cómo responde en invierno.
• Distribución y medidas: comprueba que tus muebles principales caben y que la cocina y los armarios se ajustan a tu forma de vivir.
• Cobertura e internet: prueba el móvil en cada estancia y pregunta qué conexión de fibra llega al edificio.
• Trastero, garaje y terraza: confirma qué incluye la venta y en qué estado están.

Haz fotos de lo que quieras revisar con calma (con permiso del propietario o del agente): cuadro eléctrico, techos, detalles dudosos y las vistas desde cada ventana.

Qué preguntar (sin miedo a parecer pesado):

• Motivo de la venta y tiempo que lleva en el mercado.
• Qué incluye (muebles, electrodomésticos, trastero, plaza de garaje).
• Importe de la comunidad y del IBI, y si hay derramas aprobadas, previstas u obras pendientes en el edificio.
• Reformas realizadas (cuándo, quién las hizo y con qué documentación).

En amâbit detectamos que las preguntas sobre la comunidad suelen dejarse para el final, cuando conviene hacerlas desde la primera visita. La razón es práctica: según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador responde con el propio inmueble de las deudas con la comunidad de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Por eso el vendedor debe aportar en la escritura el certificado de deudas, salvo que el comprador lo exonere. Conviene conocer ese certificado y las últimas actas de la junta antes de firmar (tu notario o un abogado te lo confirmará para tu caso concreto).

Después de la visita: decide con calma

• Anota en caliente. En el coche o en la calle, apunta lo mejor, lo dudoso y lo que no encaja, antes de que la memoria lo suavice.
• Usa la misma plantilla en todas las visitas. Puntúa de 1 a 5 aspectos como luz, ruido, estado, distribución, ubicación y comunidad, para comparar con criterio y no por recuerdo.
• Pide lo que falte: nota simple, certificado energético, últimas actas de la comunidad y recibos de gastos.
• Vuelve a visitarla en otro momento del día (mejor una vez entre semana y otra en fin de semana) y recorre el barrio a pie.
• Compara con otras opciones antes de ofertar: puedes revisar los pisos en venta para contrastar zona y tipología. Si dudas entre tipos de vivienda, te ayuda decidir entre chalet o piso.

El mercado actual nos indica que compensa decidir con método: una visita bien preparada ahorra visitas inútiles y evita sorpresas después.

¿Vas a empezar a visitar pisos?

En amâbit te acompañamos en la búsqueda en Madrid y Toledo: filtramos opciones, preparamos las visitas contigo y revisamos la documentación antes de que decidas.