Contrato de arras: tipos, diferencias y qué protegen a cada parte

Llegáis a un acuerdo con el comprador. El precio, los plazos, las condiciones. Todo encaja. Solo falta plasmar ese acuerdo en papel antes de ir al notario. Aquí es donde aparece el contrato de arras y, con él, una pregunta que muy pocos se hacen en ese momento: ¿qué tipo de arras estoy firmando?

La respuesta importa más de lo que parece. Un contrato de arras mal redactado —o sin especificar el tipo— puede dejar a una de las partes sin protección real si la operación se complica. En amâbit acompañamos a vendedores y compradores en este paso, y sabemos que este documento breve, aparentemente sencillo, concentra más riesgos de los que se ven a primera vista.

En este artículo explicamos qué son las arras, qué diferencia a cada modalidad y qué debe contener el contrato para que proteja realmente a ambas partes.

¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?

Un contrato de arras es un acuerdo privado mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a formalizar la compraventa de un inmueble en un plazo y condiciones concretas. El comprador entrega una suma de dinero —la señal— que actúa como garantía de ese compromiso. Esa cantidad se descuenta del precio final en el momento de firmar la escritura pública.

Su función es doble: reservar la vivienda y establecer las consecuencias del incumplimiento de alguna de las partes. Y ahí reside precisamente la clave: esas consecuencias dependen directamente del tipo de arras que se pacte. No todas producen los mismos efectos.

El contrato de arras no es la escritura pública. Es un documento privado que no requiere notario, aunque es recomendable contar con asesoramiento antes de firmarlo. Se sitúa entre el acuerdo verbal y la firma ante notario: es el paso que da seriedad a la operación y vincula jurídicamente a ambas partes. Si quieres tener todo en orden desde el principio, te recomendamos revisar también cuál es la documentación necesaria para vender una vivienda en Madrid antes de iniciar cualquier negociación.

Los tres tipos de arras: diferencias clave

En España, el Código Civil reconoce tres modalidades de arras. La elección correcta depende del grado de compromiso de las partes y, sobre todo, de si existe algún nivel de incertidumbre en la operación.

Arras confirmatorias

La señal confirma el contrato y se descuenta del precio, pero no establece una penalización cerrada para el caso de desistimiento. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, de acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil. No existe la posibilidad de «echarse atrás» pagando una cifra predefinida.

Son el tipo que aplican los tribunales por defecto cuando el contrato no especifica nada. Por eso son, paradójicamente, las más arriesgadas cuando ninguna parte las elige de forma consciente.

Arras penitenciales

Son las más frecuentes en la práctica inmobiliaria española y las únicas reguladas expresamente por el artículo 1454 del Código Civil. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato asumiendo una penalización económica cerrada y sin necesidad de acudir a juicio: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolver el doble de lo recibido.

Su principal ventaja es la claridad: ambas partes conocen de antemano el coste de echarse atrás. Son el formato recomendado cuando existe algún nivel de incertidumbre —financiación pendiente, plazos ajustados, decisiones no del todo cerradas.

Arras penales

Actúan como garantía y como penalización pactada, pero con un matiz importante respecto a las penitenciales: si hay incumplimiento, la parte perjudicada puede reclamar la pena convenida y además exigir el cumplimiento del contrato o su resolución con indemnización de daños adicionales, de acuerdo con los artículos 1152 y 1153 del Código Civil. El contrato sigue siendo exigible: no hay desistimiento libre.

Se utilizan en operaciones con un nivel de compromiso muy alto y donde ninguna parte tiene intención de retirarse. En la práctica habitual de compraventa residencial son menos frecuentes que las penitenciales.

Fuente: Código Civil español. La modalidad más adecuada depende de las circunstancias de cada operación. Consulta con nuestro equipo antes de firmar.

Qué debe incluir un contrato de arras para protegerte

Un contrato de arras protege a quien lo redacta bien. Los problemas surgen casi siempre de lo que falta, no de lo que sobra. Estos son los elementos que consideramos imprescindibles en cualquier contrato de arras, independientemente de la modalidad elegida:

• Identificación completa de las partes y del inmueble — nombre completo, DNI, referencia catastral y datos registrales de la vivienda.
• Tipo de arras, citado expresamente — con referencia al artículo del Código Civil que corresponda. Sin este dato, los tribunales decidirán por ti, y lo harán aplicando el tipo menos favorable para quien quiera echarse atrás.
• Importe de la señal y precio total de la compraventa — la señal se descontará del precio en la escritura pública.
• Fecha límite para escriturar — si necesitas hipoteca, esta fecha debe ser realista. Se recomiendan al menos 45-60 días para completar el proceso de aprobación bancaria.
• Estado de cargas de la vivienda — hipotecas pendientes, embargos, derramas aprobadas. Antes de firmar, solicita siempre una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad.
• Documentación acreditada — que la vivienda cuenta con el certificado de eficiencia energética y el resto de documentos exigibles. Recuerda que algunos de estos documentos son obligatorios desde antes de la publicación del anuncio.

Los errores más frecuentes al firmar arras

En nuestra experiencia acompañando operaciones de compraventa en Madrid y Toledo, el mismo patrón se repite: las partes firman con prisas, sin leer con detenimiento, y los problemas aparecen semanas después. Estos son los errores que más vemos:

• No especificar el tipo de arras. Si el contrato no menciona expresamente el artículo 1454 del Código Civil ni define la modalidad, los tribunales interpretarán por defecto que son confirmatorias. Eso significa que ninguna parte puede retirarse libremente pagando una penalización cerrada. Una sola línea en el contrato cambia completamente las reglas del juego.
• Fijar plazos irrealistas para escriturar. Con una hipoteca de por medio, la aprobación bancaria lleva su tiempo. Establecer un plazo de 30 días cuando el banco habitualmente necesita entre 45 y 60 es una fuente de conflictos. Si vence la fecha y la escritura no se firma, las consecuencias dependerán del tipo de arras pactado.
• Firmar sin comprobar cargas registrales. Una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad es imprescindible antes de entregar la señal. Hipotecas no canceladas, embargos o usufructos no conocidos pueden bloquear la escritura semanas después.
• Aceptar el pago en efectivo. Genera problemas de justificación ante Hacienda y puede levantar alertas por blanqueo de capitales. El pago debe realizarse siempre mediante transferencia bancaria o cheque conformado, con su correspondiente justificante.

Si la operación se frustra: qué ocurre con la señal

Cuando una compraventa no llega a formalizarse, lo primero que determina la consecuencia económica es el tipo de arras firmado. Con arras penitenciales el régimen es claro y automático: el comprador que desiste pierde la cantidad entregada; el vendedor que desiste devuelve el doble de lo recibido. No es necesario acudir a juicio ni negociar.

Con arras confirmatorias o penales, la situación es más compleja. La parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios, lo que en la mayoría de los casos implica un proceso judicial. La resolución no es automática ni tiene un coste económico predefinido de antemano.

Un aspecto fiscal que conviene conocer: si la venta se frustra y el vendedor retiene las arras penitenciales, ese importe tributa en su declaración de la Renta del año siguiente como ganancia patrimonial. Aconsejamos a nuestros clientes que tengan esto en cuenta a la hora de planificar la operación, especialmente cuando la señal es elevada.

¿Quieres saber cuánto vale tu vivienda antes de entrar en el proceso de compraventa? Conocer el precio real de mercado te permite negociar desde una posición sólida —y fijar el importe de las arras con criterio. Solicita tu valoración gratuita sin compromiso y te lo calculamos.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Qué pasa si el banco no me concede la hipoteca después de firmar arras?

Depende de lo que establezca el contrato. Si incluye una cláusula de financiación vinculada a la aprobación del préstamo, el comprador podrá recuperar la señal sin penalización. Si esa cláusula no existe y las arras son penitenciales, el comprador perderá la cantidad entregada aunque la denegación bancaria sea completamente ajena a su voluntad.

¿Es obligatorio ir al notario para firmar el contrato de arras?

No. El contrato de arras es un documento privado con plena validez jurídica sin necesidad de elevar a escritura pública. Sin embargo, contar con asesoramiento profesional antes de firmarlo aporta una seguridad real: garantiza que el tipo de arras quede bien definido, que no falte ninguna cláusula de protección y que el estado registral de la vivienda esté verificado.

¿Las arras generan obligación de pagar ITP o IVA?

No en el momento de la firma. El ITP y el IVA se devengan al formalizar la compraventa en escritura pública, no antes. Si la operación fracasa y el vendedor retiene la señal penitencial, ese importe tributa en su declaración del IRPF como ganancia patrimonial. Para conocer el impacto fiscal concreto de tu operación, consulta la Agencia Tributaria o solicita orientación a nuestro equipo antes de firmar.